3 stratégies d'investissement locatif

Où investir ? Comment s’assurer de sa rentabilité ? Louer en meublé ? En court-terme ?

65% des Français considèrent l’investissement locatif intéressant, tandis que seulement 15% d’entre eux ont sauté le pas.

Pourquoi ? Des barrières existent, financières notamment, avec la contraction des crédits depuis ces derniers mois, mais également psychologique, puisque ce processus peut s’avérer assez complexe.

1- Ciblez une ville à fort rendement

De prime abord, on peut considérer que les grandes métropoles constituent des zones intéressantes pour les investissements locatifs : forte tension locative, nombre d’étudiants élevés, nombreuses opportunités etc. Seulement, le prix au mètre carré dans les villes telles que Paris, Bordeaux, Lyon ou Lille a connu une croissance très importante ces dernières années, bien supérieure à celle des loyers pratiqués, ce qui entraîne un rendement locatif moindre.

Les villes moyennes (20 à 100 000 habitants) semblent plus idéales pour des investissements locatifs rentables et sécurisés, en alliant un rendement locatif intéressant et une demande locative importante. Il est également possible de cibler de plus petites villes, à condition de bien connaître le marché local et d’être sûr que le bien visé intéressera de potentiels locataires.

 2. Négocier un bien à performance énergétique faible et optimiser les travaux

Depuis un an et demi, les biens qualifiés de « passoires thermiques » ont connu une décote de 10 à 30% en raison des travaux nécessaires pour continuer à les louer. Dans beaucoup de villes, de bonnes opportunités se créent, avec des biens ne trouvant pas preneur, dont le prix diminue au fil des mois et qu’il est possible de négocier fortement.

Une bonne stratégie d’investissement consiste donc à acheter une passoire thermique avec une forte décote, puis d’optimiser les travaux à entreprendre. La connaissance de la méthode de calcul du DPE est un avantage majeur : on s’aperçoit que quelques modifications peuvent parfois rehausser significativement la note d’un bien. C’est notamment le cas d’appartements de taille moyenne, pour lesquels isoler un mur, changer deux radiateurs et poser une VMC peut représenter moins de 5000€, mais faire gagner 2 lettres au DPE du bien. Il sera alors possible de revendre ou de louer le bien en profitant de sa nouvelle valorisation liée à sa performance énergétique améliorée.

3. Optimisez le mode d’exploitation du bien

La location longue durée classique est souvent privilégiée par les investisseurs en raison de l’aspect simple et sécurisé de ce type d’investissement. En revanche, il est possible d'opter pour d’autres types d’investissements plus rentables.

La colocation est une première possibilité : dans un T4, au lieu de louer l’appartement à un seul locataire pour 800 euros par mois, il est possible de louer chaque chambre à un occupant pour 400 euros, et ainsi améliorer significativement le rendement locatif. La location courte durée offre également des rendements plus intéressants que la location classique, à condition de rendre le bien attractif et d’être situé dans une zone où la demande est présente. Enfin l’achat d’un immeuble de rapport permet d’avoir un “prix de gros” par rapport à un bien unique et donc d’améliorer mathématiquement le rendement locatif de l’investissement.

Il est tout à fait possible de combiner les trois méthodes présentées pour démultiplier la rentabilité de son investissement locatif.